Jag hänvisar mycket till Stockholmsbörsens genomsnittliga avkastning i mina artiklar. Jag upplever tyvärr nämligen att det från tid till annan är klurigt att hitta historik. Därav hela listan nedan som innehåller stängningsdatum, värde och förändring. För att se vilka bolag som ingår i indexet rekommenderar jag OMX30 på Wikipedia.

Om du vill ha historik för hela Stockholmsbörsen rekommenderar jag Affärsvärldens generalindex (AFGX).

Källa: Nasdaq OMX.

Genomsnittlig avkastning och standardavvikelse

Det ger några intressanta följdsiffror:

• Genomsnittlig årsavkastning under perioden 1990-2019 är: 12.49 %
• Medianårsavkastningen under perioden 1990-2019 är: 11.83 %
• Standardavvikelsen under samma period är: 25.51 %
• Det ger en avkastning med 95 % sannolikhet inom intervallet: -39,6 % och +62,5 %

För den senaste 10 års perioden 2009 till och med 2019 är motsvarande siffror:

• Genomsnittlig årsavkastning under perioden 1990-2019 är: 10.51 %
• Medianårsavkastningen under perioden 1990-2019 är: 9.87 %
• Standardavvikelsen under samma period är: 16,08%
• Det ger en avkastning med 95 % sannolikhet inom intervallet: -21,6 % och +42,7 %

Relaterade inlägg

• Genomsnittlig årsavkastning för olika tillgångsslag 1973-2013 - Från Bullion Vault
• Årlig genomsnittlig avkastning för olika aktiemarknaderna Sverige, Norden, Europa, Världen och Tillväxtmarknader - Genomsnittsavkastning över 5-, 10-, 20-, 30- och 40-års perioder
• Genomsnittlig avkastning efter inflation - För de största börserna för perioden 1900-2012 och 1971-2012.

Det är en sajt där man kan jämföra hur ens egen inkomst och förmögenhet rankar i ett globalt perspektiv. Testa gärna själv:

• www.globalrichlist.com

Jag blev överraskad över utfallet, du får gärna kommentera om det stämmer för dig med. Hamnar du i topp-1 % i både förmögenhet och inkomst?

Jag hoppas att du som har följt mig ett ta på bloggen ser ironin i ovanstående introduktion. Jag blir personligen bara så himla trött på alla dessa experter som ska förutsäga hur börsen ska gå. Jag påstår ju med en dåres envishet att man inte kan förutsäga framtiden och att kompetens inte har överhuvudtaget något med saken att göra. Det senaste i raden av dagsaktuella exempel är gårdagens artikel i Dagens Industri som sätter rubriken: ”Svenska analytiker misslyckades helt med att förutse H&M:s fall” eller Omnis rubrik: ”Fem av sex analyshus missade H&M:s kursfall”. Då ska man också ha i åtanke att H&M är ett av Sveriges både största och mest bevakade företag.

Så här såg artikeln ut igår:

Men, jag tänker inte basha på analytikerkåren mer än så, utan istället försöka titta på hur man kan tänka konstruktivt istället.

Stockholmsbörsens utveckling 2013 – 2017

I samband med att jag håller på och gör uppföljningar på mina tre portföljer där analysen av nybörjarportföljen för 2017 var först ut för ett par dagar sedan, så har jag roat mig med att applicera samma resonemang på Stockholmsbörsen i form av av Affärsvärldens generalindex (AFGX). Nedanstående graf visar hur Stockholmsbörsen har gått sedan 2013. Den svåra frågan att ställa sig, hur kommer den gå från och med nu och framåt? Det vill säga i det utrymmer som jag lämnade blankt till höger?

Som sagt, så påstår jag att det är omöjligt att rita in. Men med lite statistik så kan man faktiskt killgissa baserat på historik. Nu behöver man alltid lägga in brasklappen att historisk avkastning så klart inte är en garanti för framtida avkastning, men jag tänker att eftersom vi inte är ute efter ett ”rätt svar” utan snarare ett ”sannolikt svar” så kan vi ändå resonera och räkna tillsammans. För den som är statistiknörd så finns där många förbättringar man kan göra i mina resonemang nedan, inte minst genom att jag har räknat på en normalfördelad distribution, vilket inte går i linje med att t.ex. svarta svanar är vanligare på börsen än vad en normalfördelning beskriver, men poängen med ovan är som sagt inte att ge 100 procent korrekt svar, utan snarare en fingervisning. Så, låt oss testa!

Börsens utveckling 2013-2017 samt 2018 med 68 % sannolikhet

I grafen nedan har jag tagit samma graf som ovan, fast jag har räknat ut ett så kallat konfidensintervall som grafen kommer att röra sig i med 68 % sannolikhet. Det är ett statistiskt mått där jag utgår från en genomsnittlig årsmedelavkastning samt en standardavvikelse ovanför och en standardavvikelse nedanför. Det vill säga att jag påstår att grafen kommer att svänga runt medellinjen (lika stor sannolikhet ner som upp) och i 68 år av 100 så kommer den befinna sig inom intervallet. Under den senaste 5 års perioden har den mest hållt sig i ovankanten men det handlar i det här läget mest om slumpen.

Om man drar ut samma konfidensintervall framåt, så kan vi således göra en ganska kvalificerad gissning för börsens utveckling för 2018. Den kommer med således med 68 % sannolikhet hittas någonstans, grovt förenklat, på ca 9,5 % ± 17 %. Det vill säga att jag med ganska stor säkerhet kan påstå följande:

Den svenska börsen kommer 2018 sluta någonstans i intervallet -7,5 % och +26,5 % med 68 % sannolikhet.

Det är kanske inte lika roligt som att förutsäga ett entydigt utfall, men betydligt mer användbart skulle jag säga. Om man vill ha en större säkerhet, upp till 95 % så kan man också räkna ut det på samma sätt.

Börsens utveckling 2018 med 95 % sannolikhet

Om vi istället vill titta på den svenska börsen utifrån ett högre sannolikhetsperspektiv, så kan man göra det genom att dubbla standardavvikelserna, det vill säga räkna på +9,5 % ± 34 %. Då får vi följande graf:

Eftersom intervallet blir större ser man då direkt, till skillnad från den föregående grafen, att nu ryms hela den senaste 5 års utvecklingen innanför det gråmarkerade området. Det är ju inte så konstigt, eftersom det ska rymma 95 % av utfallen. Det som vi kan säga med säkerhet är:

Den svenska börsen kommer 2018 sluta någonstans i intervallet -24,5 % och +43,5 % med 95 % sannolikhet.

Den logiska slutsatsen är att ju högre sannolikhet vi önskar att få, desto större osäkerhet får vi. Även om jag i ovan har täckt in 95 potentiella år av 100 år på börsen, så finns där fortfarande 2.5 procent sannolikhet för att vi får ett år som går högt ovanför den övre gränsen, eller lika sannolikt, långt under den undre gränsen. Under en 15 års period så kommer man minst se en nedgång på 50 procent eller mer.

Slutsats – vad har jag för glädje av det här?

Jag försöker faktiskt inte göra mig lustig i den här artikeln, utan visa på en poäng som man kan använda för sitt långsiktiga sparande. Man kan inte förutsäga ett enskilt år och mina resonemang är inte 100 procent vattentäta, men tillräckligt för att jag ska våga investera mina pengar enligt dem. Jag anser ju nämligen att man ska investera sina pengar på börsen långsiktigt, minst 5 till 10 år. Ritar man in 10 år i en graf som ovan, så får man följande resultat:

Även om intervallet är väldigt brett där framme om 10 år, så är det tack vare ränta på ränta, betydligt högre än det är idag. Även i några av sina sämsta utfall. Det är det här som gör att jag investerar långsiktigt, inte för det enskilda året, men för den långsiktiga trenden som med stor sannolikhet visar hur utfallet kommer att bli. Så nästa gång du läser en artikel i media eller på Twitter om någon som uttalar sig eller röstar kring hur börsen kommer att gå, då har du ett betydligt bättre svar, om än inte lika roligt eller entydigt. Men jag tror och hoppas att du i längden kommer att ha betydligt mer nytta av det här än höra någon annan göra en gissning ur tomma intet.

Missa inte uppdateringar i framtiden

Jag har även ett månatligt nyhetsbrev om privatekonomi, där jag förutom liknande artiklar även tar med de bästa tipsen, verktygen och råden för din privatekonomi. Du kan prenumerera nedan. Självklart är det gratis.
[mc_newsletter_form]

Relaterade artiklar

Om du uppskattade den här artikeln, så gillar du förmodligen även:

• Uppföljning av RikaTillsammans-portföljen för 2017: +3,4 procent - Utvärdering av RikaTillsammans-portföljen för det gångna året och sedan starten 2014
• Uppföljning av Nybörjarportföljen för 2017: +7,7 procent - Utvärdering av Nybörjarportföljen för det gångna året och sedan starten 2015
• Uppföljning av Globala barnportföljen för 2017: +10,4 procent - Utvärdering av Globala barnportföljen sedan start förra året

Jag hade önskat se några svenska motsvarande siffror, men jag gissar att det ser ungefär likadant ut fördelnignsmässigt. Sedan hade vi i Sverige ett bättre år då vi till mångt och mycket blev räddade av valutan genom att dollarn stärktes – i alla fall om jag har förstått det hela rätt. Det globala indexet MSCI World var ju ner ca 2.5 % under förra året.

På den amerikanska börsen var de flesta investerare ner för helårat 2015.

Det här går väl i linje med de undersökningar, bl.a. från organisationen Dalbar, som brukar publiceras på årlig basis. Dessa brukar visa att många investerare till och med presterar sämre än den investering som de investerar i.

Att äldre personer investerar bättre än yngre var inte heller någon överraskning tänker jag. Gammal är ju ändå äldst och jag tror att den generella riskbenägenheten sjunker med åldern.

Att kvinnor generellt sett är bättre investerare än män är inte heller någon nyhet för mig. Det handlar också om riskbenägheten och investeringar över tid handlar om att inte förlora pengar snarare än att tjäna pengar.

Den här blev jag lite förvånad över faktiskt. Normalt sett brukar man säga att ju högre utbildning och mer ansvarsfullt yrke, desto sämre investerare i genomsnitt. Det handlar många gånger att man behöver vara säker i sitt yrke för att kunna genomföra det, men när man för över samma beteende på finansmarknaden brukar det inte fungera. Man vill liksom inte ha en osäker läkare.

På Openfolio har man även matchat avkastningen mot en mängd roliga men irrelevanta fakta. Ovan är det matchat mot stjärntecken och precis som väntat var korrelationen låg. De har även matchat det mot om man har en ny iPhone eller en gammal iPhone. :-)

Så här på det nya årets första dag är det ganska lämpligt att titta tillbaka och se hur utfallet för RikaTillsammans- och Nybörjarportföljen blev för det gångna året. Under förra året blev jag mycket mer systematisk med mina modellportföljer, mycket tack vara Nordnets nya funktion Shareville som underlättade uppföljning och rapportering ganska mycket.

Tittar man bara på avkastningen så säger inte den enligt mig inte hela sanningen. En viktigt faktor som jag brukar väga in nämligen är avkastningen i förhållande till risken. Det vill säga hur är den riskjusterade avkastningen. Det andra som också gör det är klurigt att jämföra är att jag blandar in olika tillgångsslag i både RikaTillsammans- och Nybörjarportföljen. Det medför att det lätt kan bli lite som att jämföra äpplen med päron.

Kort om de båda portföljerna

För dig som är ny så har jag skrivit mycket om de två modellportföljerna, eller rättare sagt strategierna, som jag investerar enligt. Det är två beprövade strategier som jag inte kommit på själv utan som baserar sig på en klassisk 60/40-portfölj och en Permanent-portfölj enligt Harry Browne. Båda strategierna är passiva vilket innebär att jag inte lägger mer än max 4 timmar per år på dem. Det vill säga att jag köper för att behålla samma investeringar i många, många år. Tidshorisonten är minst 10 år.

Nybörjarportföljen

I korthet kan man säga att Nybörjarportföljen består av:

• Aktieindexfonder – till ca 60 %
• Kontanter, ränte- och obligationsfonder – till ca 40 %

Kontanterna och räntefonderna är en slags krockkudde i portföljen. Du kan läsa mer om portföljen här:

• En bra portfölj för nybörjaren som vill bygga en pengamaskin - Förslag på hur man kan börja investera pengar i aktier och fonder

RikaTillsammans-portföljen

I korthet kan man säga att RikaTillsammans-portföljen består av:

• Guld och silver – till ca 25 %
• Kontanter och korta räntefonder – till ca 25 %
• Aktieindexfonder – till ca 25 %
• Långa räntefonder – till ca 25 %

Det är en portfölj som man inte ska behöva röra oavsett vad som händer på marknaden. Du kan läsa mer om den här:

Resultat och utfall från 2015

Utfallet i siffror är enligt nedan. Det är mina egna beräkningar och därför skiljer de lite från de som finns på Shareville, men det är på decimal-nivå.

I tabellen ovan har jag försökt jämföra med fyra stycken olika index och några olika nyckeltal. Notera att Nybörjarportföljen startade den 28 januari och ej den 1 januari som RikaTillsammans-portföljen och indexen.

Jämförelse med index – tvärsnitt av marknaden

Ett index är som ett genomsnitt av en specifik marknad. Ungefär som ett jämförelsepris på ICA. De index som jag tycker är väsentliga att jämföra med är följande:

• OMXS30 – är ett index med de 30 mest omsatta (oftast största) bolagen på Stockholmsbörsen. Det som ofta rapporteras på nyheterna.
• OMXSGI – är ett index med alla bolag, stora som små, på den svenska marknaden. Därav det höga resultatet eftersom småbolagen drar upp resultatet.
• AFGX – är tidningen Affärsvärldens Generalindex som är Sveriges äldsta index och inkluderar utdelningar. Det mest rättvisa indexet att jämföra med tycker jag.
• MSCI World – är ett index för ett tvärsnitt av hela världens aktiemarknad.

Det är dock inte helt rättvist att jämföra med dessa index, eftersom det är till viss del att jämföra äpplen med päron. Varken RikaTillsammans- eller Nybörjarportföljen är ju rena aktieportföljer utan innehåller ju även andra tillgångsslag som inte återspeglas i indexen man jämför med. Problemet är alltså att jag jämför en äpplejuice (indexet) med min egen blandning av äpple- och morotsjuice. Det går att jämföra till viss del men inte helt.

Anledningen till att jag ändå tycker att det är väsentligt med jämförelsen är att om man inte gillar Nybörjar- och RikaTillsammans-portföljen så är ju dessa indexen de bästa alternativen. Det vill säga, eftersom man utan större problem bör kunna få den avkastningen som indexen ger, då ska det vara något att man får på köpet som motiverar att man får en lägre avkastning. Det visas av de andra nyckeltalen.

Användning av nyckeltal relaterade till den tagna risken

Eftersom avkastningen bara säger en liten del om en avkastning, behöver man även kolla på andra nyckeltal. Det som jag har valt i tabellen ovan är:

• Volatilitet – är ett sätt att mäta risk, där man mäter hur mycket som kursen avviker från medelvärdet. Desto större volatilitet, desto större variationer, desto större vinster men också förluster. En låg volatilitet betyder att kursen är mer jämn och mer stabil. Notera dock att volatiliteten säger inget om kursen går upp eller ner, den bara visar på avvikelsens storlek. Jag personligen uppskattar en låg volatilitet för det betyder att värdet inte förändras (i någon riktning) särskilt mycket.
• Sharpe-kvot – är ett mått på avkastningen i förhållande till den risken som man har tagit för att uppnå avkastningen. Man jämför helt enkelt den avkastningen som man har fått med den riskfria räntan som man kan få på ett bankkonto (eller rättare sagt 3-månaders statsskuldväxlar). Ju högre desto bättre.
• Som bäst – anger det högsta värdet under det gångna året.
• Som sämst – anger det lägsta värdet under året.
• Bästa dag – anger den största positiva förändringen (uppgång) under en enskild dag under året.
• Sämsta dag – anger den största negativa förändringen (ras) under en enskild dag under året.
• Risk – anger risken i strategin i förhållande till den vanliga fondskalan på 1 – 7 där 1 är ingen risk och 7 är högst risk.

Utfallet i form av grafer

En sak som bör noteras direkt är att Nybörjarportföljen startades den 28 januari förra året och inte den 1 januari. Det innebär faktiskt att den initiala uppgången i januari missades. Det syns också ganska tydligt i grafen som kommer lite längre ned, där den första tiden är helt rak.

Min gissning är att den hade legat upp ytterligare ca 2-3 % om hela januari hade varit inräknad. Särskilt om man jämför siffrorna från och med den 28 januari 2015. Då ser nämligen grafen ut som följer.

Min analys av årets utveckling

En sak som man kan säga är ju att det inte var något lysande år för aktiemarknaden som helhet. Avanza Zero – den svenska indexfonden som är gratis slutade på +2.21 %, de 30 mest omsatta aktierna på Stockholmsbörsen slutade på -1.32 %, det vill säga precis under 0-strecket. Räknar man in utdelningar och ett relativt tvärsnitt enligt Affärsvärldens jämförelseindex AFGX så slutade det på +6.62 %.

I jämförelse med det här slutade RikaTillsammans-portföljen på +2.49 % vilket jag anser vara klart godkänt. Särskilt med tanke på att den risken som har tagits i portföljen understiger halva den risken som de andra indexen har tagit. RikaTillsammans-portföljens volatilitet ligger på runt 7.6 % mot Affärsvärldens 18.5 % (där även de andra indexen ligger). Det här syns tydligt i t.ex. det stora fallet på marknaden i augusti.

Det som jag tycker framgår väldigt tydligt både i graferna och i siffrorna är att de båda portföljerna är mer defensiva än t.ex. Stockholmsbörsen. Det syns särskilt i t.ex. raset i augusti. I en isolerad bild syns det tydligt hur Stockholmsbörsen faller betydligt mer än RikaTillsammans-portföljen. Det är ju inte så konstigt eftersom RikaTillsammans-portföljen bara innehåller ca 25 % aktier. Nybörjarportföljen faller lite mer eftersom andelen aktier är ca 66 %, nästan dubbelt så mycket mot RikaTillsammans-portföljen.

Det är det här som jag brukar kalla för krockkudde i portföljen. När man tittar på grafen så ser det ut som att där är en krockkudde som gör att RikaTillsammans-portföljen inte alls faller lika mycket. Det är det som menas med lägre volatilitet. Nackdelen med krockkudden är ju då att den dämpar även i uppåtriktningen, det vill säga att ökningarna blir inte alls lika stora som för Stockholmsbörsen.

I bilden nedan syns det tydligt hur Stockholmsbörsen hämtar upp hela nedgången under perioden september till december. Uppgången från botten till toppen är alltså betydligt större för indexet än för RikaTillsammans- och Nybörjarportföljen.

Tittar vi på helårsbilden igen, så ser man att svängningarna, volatiliteten och därmed risken, är betydligt lägre i RikaTillsammans-portföljen. Där ser vi också hur Stockholmsbörsen (AFGX) faktiskt slutar på 6 % medan RikaTillsammans hamnar på ca 2.5 %. Nybörjarportföljen lider här av att den missade den stora uppgången i januari och det beror på att jag just då var i Afrika och inte hade satt igång den. Trist, men svårt att göra något åt.

Lägre risk i form volatilitet ger en bättre nattsömn

Jag har i princip inte gjort några transaktioner i portföljerna under året, förutom en ombalansering vid midsommar förra året. Det vill säga att det här en passiv investeringsstrategi som går ut på att man inte behöver bry sig om den. Det är det som gör att jag uppskattar de låga svängningarna, eftersom det gör att jag kan sova lugnt om natten. Det ligger lite mental bokföring i det här, eftersom vi människor (inkl. jag själv) tycker att en förlust är värre än en avsaknad av vinst.

Det vill säga det gör inte lika ont att portföljen ”bara går upp” 2.5 % när det bästa alternativet gick upp 6.6 % (Avanza Zero gick ju +2.2 %, det vill säga samma, med 3 gånger högre volatilitet) jämfört med den sköna känslan att min portfölj bara gick ner -2.1 % när övriga börsen rasade -4.5 %. Man kan ju argumentera för att avkastningen gör stor skillnad, så är det naturligtvis, 4 % per år i många år gör ju stor skillnad. Men man ska inte glömma att det är viktigare att inte förlora än det är att tjäna pengar.

Det hänger ihop med en väldigt enkel matematik. Om du har 100 kr och förlorar 50 %, hur mycket avkastning behöver du för att komma till 100 kr igen? Precis, 100 % avkastning, 50 % tar dig bara till 75 kr. Det är alltså mycket viktigare att inte förlora pengar än att tjäna pengar.

Kanske för låg risk…

Enligt Nordnets Risk-barometer ligger jag på en låg risk, min bedömning är att det verkar vara en 2 på en skala 1-7 där 7 är högst risk. Det vill säga att RikaTillsammans-protföljen ligger fortfarande inom det gröna området.

Bilden visar den matematiska sannolikheten att jag:

• med 69 % sannolikhet kommer att gå plus ett enskilt år. Det vill säga 7 av 10 år kommer jag tjäna pengar.
• kan förvänta mig en genomsnittlig avkastning på 5 % per år
• att jag inte riskerar mer än 20 % av mitt kapital per år i sämsta fall
• att jag i bästa fall kommer att tjäna ungefär +20 %.

Man får ju själv bedöma huruvida det här är bra eller dåligt. En investering i rena aktier enligt jämförelseindexen ger en riskprofil som ser ut som följer:

Det vill säga att för ca 3.5 % extra avkastning riskerar du nästan dubbelt så mycket ett enskilt år. Å andra sidan är fortfarande nästan 6 av 10 fall positiva. Slutsatsen som man kan dra från det här är ju att man skulle kunna lägga sig lite högre upp riskskalen, t.ex. på det gula. För i mina förväntningar så vill jag ändå ha mellan 6 – 8 % i genomsnitt per år över lång tid.

Det som man kan göra är att öka andelen aktier i portföljen, något som jag kommer försöka göra i ombalanseringen om ett par dagar.

En möjlighet – höja avkastningen (och risken) genom att belåna kapitalet

Det andra sättet hur man kan öka avkastningen är att belåna kapitalet. Eftersom räntan är så pass låg idag, så finns även alternativet att höja avkastningen i absoluta tal genom att man belånar aktierna t.ex. med 20 %, vilket innebär att man får 20 % mer kapital.

• 100 000 kr till 2.5 % ger ju en vinst på 2 500 kr. Avkastning = 2 500 / 100 000 = 2.5 %
• 120 000 kr till 2.5 % ger ju en vinst på 3 000 kr. Avkastning = (3 000 kr – ( 20 000 kr  x 0.015 % * 0.7 ) ) / 100 000 kr = ( 3 000 – 210 kr )/100 000 = 2.8 %

Ovanstående räkneexempel visar ju bara på principen. Jag har skrivit mer om konceptet i den här artikeln:

Portföljernas innehåll

Portföljerna består i dagsläget av de fonder som jag beskrivit i tidigare artiklar. Genom att bli kund hos Nordnet så kan du använda deras Shareville-funktion (gratis) där du kan följa portföljerna i realtid:

• RikaTillsammans-portföljen på Shareville (annonslänk)
• Nybörjar-portföljen på Shareville (annonslänk)

Om du inte har Shareville eller vill ha konto på Nordnet så brukar jag ungefär en gång i månaden uppdatera min egen graf med siffrorna:

• RikaTillsammans- och Nybörjarportföljens utveckling över tid mot Stockholmsbörsen (AFGX)

RikaTillsammans-portföljens nuvarande innehav

RikaTillsammans-portföljen består för närvarande av 28 % aktieindexfonder, fördelade på:

• AMF Aktiefond Europa (3 %)
• DNB Global Indeks (5 %)
• Nordnet Superfonden Danmark (2 %)
• Nordnet Superfonden Sverige (3 %)
• Nordnet Superfondet Norge (1 %)
• Nordnet Superrahasto Suomi (1 %)
• Spiltan Aktiefond Investmentbolag (4 %)
• SPP Aktiefond USA (4 %)
• Swedbank Robur Access Asien (3 %)
• Vanguard High Dividend Yield ETF – DNQ (3 %)

Den består även av 28 % långa obligationsfonder, fördelade enligt:

• db x-trackers II iBoxx Sovereigns Eurozone 25+ UCITS ETF (7 %)
• iShares 20 Year Treasury Bond ETF (12 %)
• iSHARES CORE CDN LONG TERM BOND IDX ETF (4 %)
• iShares Euro Government Bond 15-30yr UCITS ETF (5 %)

Den består även av 20,5 % guld och silver, enligt följande:

• iShares Silver Trust (6 %)
• SPDR Gold Trust (14 %)

Samt så består den av 23.2 % korta räntefonder och kontanter:

• Catella Avkastning (4 %)
• Kontanter (10 %)
• Spiltan Räntefond Sverige (5 %)
• Ålandsbanken Cash Manager B (4%)

Fördelningen ska helst ligga på 4 x 25 % men det är helt okej att ett tillgångsslag varierar mellan 15 % och 35 % det vill säga ( 25 ± 10 ) %. Så det behövs ingen ombalansering i dagsläget. Det kommer dessutom att ge sig när jag börjar månadsspara i portföljen igen i slutet av månaden.

Nybörjarportföljens nuvarande innehav

Nybörjarportföljen innehåller för närvarande dessa aktieindexfonder:

• AMF Aktiefond Europa (7 %)
• DNB Global Indeks  (8 %)
• Danske Invest Global Index  (8 %)
• Nordnet Superfonden Danmark  (4 %)
• Nordnet Superfonden Sverige  (7 %)
• Nordnet Superfondet Norge  (2 %)
• Nordnet Superrahasto Suomi  (2 %)
• Spiltan Aktiefond Investmentbolag (8 %)
• SPP Aktiefond USA  (8 %)
• Swedbank Robur Access Asien  (7 %)

Samt dessa ränte- och obligationsfonder:

• AMF Räntefond Lång (8 %)
• Catella Avkastning (8 %)
• Spiltan Räntefond Sverige (7 %)
• SPP Obligationsfond (8 %)
• Ålandsbanken Cash Manager B (8 %)

Det betyder att förhållande är 60.4 % aktieindexfonder och 39.6 % ränte- och obligationsfonder. Då min avsikt är att hålla det som en ren 60 % / 40 %-portfölj behöver man knappt göra någon ombalansering. Det ligger väldigt nära ursprungsfördelningen nämligen.

Alla dessa fonderna ovan har jag skrivit om i artiklarna:

• En bra portfölj för nybörjaren som vill bygga en pengamaskin - Förslag på hur man kan börja investera pengar i aktier och fonder
• Kom igång med RikaTillsammans-portföljen - Tips och exempel på en nybörjarvariant av RikaTillsammans-portföljen för alla väder
• Bästa indexfonderna och aktivt förvaltade fonderna 2016 - En sammanställning för dig som vill börja spara i de bästa fonderna 2016

Sammanfattning

Som sammanfattning måste jag ändå säga att jag är ganska nöjd med utfallet. Mer nöjd i relation hur dåligt allt annat har varit och i förhållande till risken. Rent avkastningsmässigt skulle jag ju önskat en högre avkastning än 2.5 % men det är ok. Det ingår i spelet att avkastningen är lite mindre från tid till annan. Det är ju fortfarande ett maraton och inte ett 100-meters lopp.

Portföljerna och deras beteende är inte heller något oväntat, utan tvärtom helt enligt plan. För lite mer än ett år sedan skrev jag följande artikel, där jag gjorde en analys av hur portföljerna borde bete sig med tanke på sammansättningen. Då ritade jag upp följande bild:

Den säger att:

• En 100 % aktie-portfölj (som indexen på denna sidan) ska ge högst avkastning, men att det kommer att ske till störst rörelser och hack i kurven (högst volatilitet)
• RikaTillsammans-portföljen kommer att ge lägst avkastning, men den kommer att göra det till lägst risk i form av svängningar och nedgångar.
• Nybörjarportföljen kommer att ligga någonstans i mitten mellan RikaTillsammans-portföljen och 100 %-aktier portföljen

Vilket är exakt det som har skett under förra året. Jag måste säga att jag är ganska nöjd med att utfallet i verkligheten blir som utfallet i modellen. Dock är ju inte det oväntat i sig heller, då det bygger på statistik, men det förändrar inte känslan att jag tycker att det är lite coolt. :-)

Du kan läsa mer om prognosen i artikeln:

• Vilken portfölj är bäst över tid? - En jämförelse av RikaTillsammans-, Nybörjar- och 100 % aktier-portföljerna

Relaterade artiklar

• Kom igång med RikaTillsammans-portföljen - Tips och exempel på en nybörjarvariant av RikaTillsammans-portföljen för alla väder
• Vilken portfölj är bäst över tid? - En jämförelse av RikaTillsammans-, Nybörjar- och 100 % aktier-portföljerna
• Bästa indexfonderna för 2015 - En uppdatering av fonderna med den bästa avkastningen och lägsta priserna, januari 2015
• Bästa Sverigefonderna 2015 (både småbolag och stora) - Klurigt att bestämma de bästa Sverigefonderna
• Bästa sättet att spara och investera pengar till barnen - Tips på hur du kommer igång med en pengamaskin till dina barn eller barnbarn
• Nybörjarportföljen på Shareville - Fördelning av 10 000 kr i nybörjarportföljen + 1 500 kr i månadssparande
• En bra portfölj för nybörjaren som vill bygga en pengamaskin - Förslag på hur man kan börja investera pengar i aktier och fonder
• Bästa indexfonderna och aktivt förvaltade fonderna 2016 - En sammanställning för dig som vill börja spara i de bästa fonderna 2016

En av mina stora farhågor i livet är att glömma bort perspektivet eller tappa kontakten med ”verkligheten”. I alla för mig är det lätt att ibland absorberas av de vardagliga utmaningarna och problemen. Särskilt i området ekonomi är det också lätt att bara se hur mycket bättre alla andra har det, eller hur mycket alla andra tjänar eller hur bra affärer andra har gjort.

Jag hittade för några dagar sedan sajten ”Global Rich List” där man kan jämföra både sin egen månadslön och sin egen förmögenhet med resten av världens befolkning. Ganska spännande och kul faktiskt. Tydligen tillhör jag världens 0.15 % rikaste när det gäller årsinkomst. Helt ärligt är det sällan jag reflekterar över det. Det är ju mer att jag tänker att där är 10 000 000 människor som tjänar mer än mig, men då är det lätt att glömma bort att där är över 7 300 000 000 människor som tjänar mindre.

• GlobalRichList.com – Testa din egen lön och förmögenhet i relation till världens befolkning

Sajten är gjord av en välgörenhetsorganisation som vill öka kunskapen och naturligtvis att man ska dela med sig. Det förändrar dock inte siffrorna.

Relaterade artiklar

• Kolla vad grannarna på din gata tjänar, har i lån och har för fritidsintresse - Hitta.se lanserar en ny tjänst där de integrerar livsstilsinformation med sina kartor
• Tjänar du mer eller mindre än de flesta andra? - Jämför din lön med resten av Sveriges befolkning - var är du på inkomstskalan?

Dow Jones Industrial Average (DJIA) som i vardagligt tal brukar kallas för Dow Jones är ett av världens äldsta index. Det togs fram redan 1896 av Charles Henry Dow som även grundade tidningen Wall Street Journal (WSJ). Indexet är ett viktat index av 30 st bolag på den amerikanska börsen, vilka dessa är just nu kan man enklast läsa på Wikipedia.

Nedanstående siffror är exklusive utdelning och ej justerade för inflation.

För några dagar sedan släppte Finansinspektionen den årliga konsumentrapporten och det är ingen rolig läsning för oss som försöker jobba med finansiell folkbildning. Författaren Therese Wieselqvist Ekman inleder muntert:

Varannan konsument klarar inte att svara på tre frågor om ränta, inflation samt finansiell risk. Detta enligt en färsk studie där forskare belyser olika aspekter på konsumenternas finansiella förmåga.

Finansinspektionen (FI) ser med oro på utfallet av undersökningen. Låg räknefärdighet och kunskapsbrister om grundläggande finansiella begrepp och sammanhang leder till problem och risker när många svenska konsumenter tar sig an sin vardagsekonomi.

Det här är inget unikt för Sverige, utan internationellt sett ser det nästan likadant ut. Trots att bara 52 % av alla svenskarna svarade rätt på alla tre frågorna, så lyckade vi knipa en andra plats av sju deltagande länder. Flest antal rätta svar uppnåddes i Tyskland (57 %) medan Japan visade upp den sämsta noteringen – bara 27 % av de tillfrågade japanerna svarade rätt. (Så mycket för att det asiatiska skolväsendet skulle vara överlägset)

Där finns mycket att kommentera i undersökningen, men mer om det senare. Jag har sammanställt en sida med 16 st frågor, både från forskarnas undersökning men även lagt till några egna frågor. Testa gärna hur många rätt du får:

• Testa din finansiella kompetens här →

Externa källor:

• ”Räknefärdighet och finansiell förmåga” – Preliminära resultat från Finansinspektionens konsumentundersökning 2010 av Johan Almenberg och Olof Widmark
• ”Räknefärdighet och finansiell förmåga” – Finansinspektionen, Johan Almenberg, nr 5, 2011, årgång 39
• ”Hälften av konsumenterna saknar grundläggande finanskunskap” – Promemoria från Finansinspektionen, 2015-05-12

Relaterade artiklar

• Testa din finansiella kompetens här →

Ganska intressant och efter några stickprov så känns det som att det stämmer rätt väl – i alla fall för de områden som jag känner till lokalt och nationellt. Bilden ovan ger hur det ser ut för mitt eget närområde kring Möllevångstorget i Malmö. Vissa saker stämmer ju klockrent även in på mig själv – det där med genomsnitt verkar ju fungera… I och för sig känner jag att jag politiskt sett drar mig mer och mer åt vänster ju äldre jag blir, så känner jag att jag har en bit kvar till (v) och (fi). Även om (tyvärr) Jonas Sjöstedt var bäst i partiledardebatten i söndags.

Är du nyfiken på att kolla själv:

1. Gå till hitta.se
2. Zooma in på kartan till du får upp livsstils-ikonen nere till vänster
3. Klicka på den

Det är dock lite skrämmande att all den här informationen finns publikt tillgänglig utifrån ett integritetsperspektiv. När vi ändå är på ämnet så vill jag tipsa om dokumentären ”Citizen Four” om Edward Snowden som går på SVT Play ytterligare ett par dagar (till den 27:e maj). Mycket, mycket sevärd!

• Citizen Four på SVT Play

Jag brukar få många frågor på just fastigheter både här på bloggen men även när jag håller kurser och utbildningar, så jag tänkte i den här artikeln sammanfatta både för- och nackdelar, men även sammanställa lite siffror och data. Jag vill dock redan nu vara tydlig med att jag själv inte äger någon fastighet, utan jag gillar värdepapper mer. Jag har däremot en hel del vänner med fastigheter och jag arbetar även nära två stycken fastighetsbolag.

Fördelar med att köpa och investera i fastigheter

De fördelar som jag ser framförallt med att investera i fastigheter:

• Avkastningen är ganska regelbunden och hyfsat riskjusterad
• Investeringen är enkel att förstå och räkna på
• Investeringen är belåningsbar ofta upp till 75 %
• Den är en långsiktig investering som går att skala upp

Nackdelar med att köpa och investera i fastigheter

Samtidigt så är där också några uppenbara nackdelar med fastigheter:

• Det krävs ofta en ganska stor kontantinsats för att köpa en fastighet
• Varje fastighet är unik och två fastigheter kan inte ha samma läge
• Svårt att diversifiera i fastigheter på grund av stora enhetsvärden
• Fastighetscykler har stel utbudskurva som gör att där blir förskjutningar mellan hög- och lågkonjunktur
• Fastigheter kräver en förvaltning – som dock kan vara aktiv till olika grad
• Avsaknad för en gemensam handelsplats
• Relativt höga transaktionskostnader ger långa transaktionstider

Genomsnittlig totalavkastning på en fastighetsinvestering

Det finns lite olika sätt att mäta avkastning på fastigheter. Det vanligaste sättet som man mäter på i Sverige är enligt IPD Svenskt Fastighetsindex (numer köpt av MSCI). Tittar man på de historiska värdena enligt deras rapport per 2014-12-31, så ger det en totalavkastning på årstakt:

Det här kan jämföras med investeringar i andra typer av tillgångar enligt samma dokument:

Det man kan se är att över längre tidsperioder, mellan 5 – 10 år, så ligger avkastningen för fastigheter och värdepapper i form av aktier ganska nära varandra. När jag upptäckte det för första gången för ett par år sedan var jag ganska fascinerad, samtidigt som det är ganska logiskt. Utifrån ett avkastningsperspektiv spelar det således nästan ingen roll om man vill investera i fonder och aktier eller i fastigheter. Avkastningen är i princip samma. Jag brukar säga – ta in båda i portföljen eller satsa på det som du tycker är roligt.

Däremot skiljer ofta avkastningen i form av att en avkastning från en fastighet är mycket mer regelbunden. Pengarna kommer in på kontot i slutet av månaden när hyresgästerna har betalat in sina hyror, till skillnad från aktier som har utdelning en gång om året och däremellan kan gå både upp och ner.

Genomsnittlig direktavkastning och värdetillväxt

Man brukar även dela upp totalavkastningen på fastigheter i två olika delar. Direktavkastning och värdeförändring. I korthet kan man säga.

• Direktavkastning – Driftnetto genom sysselsatt kapital (ingående marknadsvärde plus aktiverade investeringar)
• Värdeförändring – Skillnaden i marknadsvärde mellan början och slutet av året med avdrag för investeringar
• Total avkastning – Består av direktavkastning och värdeförändring

Delar man upp avkastningen på de svenska fastigheterna så ser det i grova drag ut som följer. Nedanstående tabell är baserad på data från en IPD-föreläsning 2012 men också med de nyckeltal som de fastighetsägare jag känner, brukar räkna med. Det är således siffror som är mellan-tummen-och-pekfingret kombinerat med historiska värden för perioden 2002 – 2012.

Jämförelse i grafform

Jag ogillar att visa andras grafer okritiskt som jag själv inte har dataserierna till, men eftersom IPDs data inte är fritt tillgänglig så får jag göra ett undantag. Jag har däremot försökt verifiera datan så gott det går. Eftersom den dyker upp på flera källor så anser jag den vara hyfsat rimlig.

Min enda osäkerhet med grafen ovan är att urvalet i IPD-indexet har historiskt sett varit ganska litet. Jämför man med SCB:s statistik så är den inte lika bra. IPD har även publicerat följande graf:

Min invändning till den här grafen är att jag spontant tycker att volatiliteten är lite missvisande för aktierna. Ett enskilt år kan ju volatiliteten i aktier vara ganska stor, i enlighet med grafen. Däremot räknar man på ackumulerade tidsperioder så minskar den ganska drastiskt. Läs mer i min artikel:

• Minska risken i ditt sparande - Ett videoklipp med en förklaring och resonemang kring standardavvikelser för indexfonder

Investeringar i fastigheter är enkla att förstå och räkna på

Jag brukar ha som en tumregel; lägg inte pengar i investeringar som du inte förstår. En fastighet är ett bra exempel på en ”enkel” investering. Det är pengar ut för att köpa den, sedan hyr någon lägenheterna av dig och det får du betalt för på månadsbasis och samtidigt är där pengar ut varje månad i form av underhåll.

En fastighet är också ganska enkel att räkna på eftersom där inte finns alltför många parametrar och där finns några nyckeltal att hålla reda på. I grund och botten handlar det om att:

• Räkna ut inkomsten per kvadratmeter och år – den bör ligga på mellan 850 – 1600 kr/kvm/år. I den lägre delen av intervallet befinner man sig långt ute på landet, medan 1600 kr/kvm/år är centrala delarna av storstäderna.
• Räkna ut driften per kvadratmeter och år – den bör ligga på ca 420 kr/kvm/år för att inkludera allting, inkl. Stora periodiska renoveringar såsom stambyte och tak. Runt 200 kr/kvm/år för vanligt årligt underhåll.
• Räkna ut driftnetto genom att ta inkomsterna – utgifterna
• Dividera driftnetto med priset på fastigheten och jämför med ditt avkastningskrav på mellan 2 % och 10 % beroende på var i landet fastigheten befinner sig.
• Räkna därefter på betalnettot, dvs lägg till utgifterna för finansieringen och se vad det blir över till dig själv i vinst.

Det är faktiskt inte svårare än så. Jag ska inte gå genom det i detalj igen, eftersom jag har skrivit mer utförliga artiklar på det innan här på bloggen. Se mer nedan:

• Räknexempel på en hyresfastighet - Ett räkneexempel på en fastighet jag lade bud på i Svedala för ett litet tag sedan
• Viktigt att veta kring små hyreshus och fastigheter - Tips, råd, nyckeltal och saker att tänka på kring ägande, ägarformer och beskattning av små hyrehus

Hantera riskerna i ett flerbostadshus

De flesta riskerna i en fastighet är dessutom relativt enkla att både förutse och hantera. Allt strukturellt (tak, stammar, fasad) kan man med hjälp av en bra besiktningsman undersöka i förväg. Många av de oväntade sakerna som kan dyka upp kan man hantera via försäkringar. Vakans eller risken för att stå med huset outhyrt kan man testa i förväg via kontakt med den lokala bostadsförmedlingen eller genom att lägga annons på blocket och se svarsfrekvensen.

Dessutom anser jag att det är relativt enkelt att skaffa sig en ”vallgrav” som Warren Buffett brukar prata om när det gäller en fastighet. Det enklaste sättet att göra det på är genom att lägga skambud. Det roliga är också att många enligt mig har missuppfattat grejen med skambud…

Skambud är ett bud där man skäms när man lägger det!

Jag ska ge ett exempel från en fastighetsaffär som jag var inblandad i. Det var en fastighet som låg ute för 10 900 000 kr. Det första budet som vi lade var 4 900 000 kr och fastigheten såldes senare för 6 200 000 kr. Om jag inte skulle lagt ett skambud på 4.9 Mkr utan ett klassiskt ”svenskt” skambud på 10.5 Mkr så hade jag helt sannolikt betalat 4 000 000 kr för mycket!

Fördelen med hus som man köper som en investering är att man inte behöver att engagera sig lika mycket känslomässigt som ett hus som man ska bo i själv. Då vill man ofta att det ska se ut på ett visst sätt, det ska ligga i rätt område och så vidare. Det är inte ovanligt att man pratar om att ”bli kär” i huset. Det behöver man verkligen inte bli i flerfamiljshus. Det ska man ju ha för att tjäna pengar, då kan man lägga många skambud på många olika fastigheter och se var det nappar.

Fastigheter är belåningsbara, ofta upp till 75 %

En annan fördel med fastigheter är att man kan använda dem som säkerhet. Min upplevelse är att när man pratar med bankerna så brukar de gå med på att belåna dem, utan större problem, upp till 75 %. Det vill säga att om du har 25 % till handpenningen så brukar du kunna låna resten under förutsättningen att fastigheten täcker alla andra utgifter.

Fördelen med det här blir att avkastningen på det egna kapitalet kan ofta hamna på mellan 10 % – 25 % vilket är väldigt bra. Det är det som är hela hemligheten med fastigheter – man får inte 2-3 % avkastning på totala kapitalet, utan snarare 10 – 25 % på det egna kapitalet. Egentligen är det inget konstigt – det är i princip vad hela Sveriges befolkning just nu med sina villor och bostadsrätter. Det förklaras enklast med ett räkneexempel.

Räkneexempel 1) Köp av fastighet med helt egna pengar

Säg att jag köper en fastighet för 1 000 000 kr med helt egna pengar. Den ökar sedan i värde med 80 000 kr, då har jag tjänat:

80 000 / 1 000 000 = 0.08 = 8 %

Avkastningen på eget kapital är samma som avkastningen på totalt kapital, det vill säga 8 %.

Räkneexempel 2) Köp av fastighet med 75 % av bankens pengar

Säg att jag istället köper samma fastighet för 1 000 000 kr, men denna gången lånar jag 750 000 kr av banken och lägger bara in 250 000 kr av mina egna pengar. Säg att jag får betala 3 % i ränta till banken. Den ökar sedan i värde precis som i förra exemplet med 80 000 kr, då har jag tjänat:

( 80 000 – 22 500 ) / 250 000 = 0.23 = 23 %

Avkastningen på totalt kapital är fortfarande 8 % som i förra exemplet, men det är ganska ointressant eftersom banken har ju redan fått sina 22 500 kr. Det intressanta blir då avkastningen på mina pengar, det egna kapitalet, och den blir faktiskt hela 23 %.

Hävstång – Att använda någon annans pengar

Att använda någon annans pengar är ju inget konstigt. Som jag skrev innan, det gör de flesta i Sverige redan idag. Det är därför vi har så många som har blivit miljonärer bara genom att bo i sina hus. Här använder man det bara lite mer medvetet.

Jag har skrivit mer om konceptet i följande artikel:

• Att öka avkastningen på en investering med hjälp av hävstång - Hur du kan öka avkastningen på en investering genom en annan finansieringslösning

Naturligtvis är det inte riskfritt att använda hävstång, men jag påstår helt sonika att risken är betydligt mindre i en hyresfastighet än i t.ex. ett eget boende såsom bostadsrätt eller villa. En bostadsrätt eller villa värderar ju bara enligt efterfrågan. Det motsvarar det som vi kallar för ”värdetillväxt” i uppdelningen av total avkastning ovan. Till skillnad från en bostadsrätt eller en villa är en hyresfastighet en riktig tillgång som skapar inkomster och värderas på det sättet också annorlunda t.ex. på driftnettot.

Det är en långsiktig investering

Jag gillar ju långsiktiga investeringar eftersom tiden verkligen är ens bästa vän. I fastigheter så har man några olika fördelar över tid. Det första är ju att över tid så kan man ofta höja hyrorna i paritet med eller lite över inflationen. Samtidigt så amorterar man också vilket innebär att över tid så minskar lånen samtidigt som förhoppningsvis intäkterna ökar i snabbare takt än vad utgifterna gör. Det vill säga att de fundamentala faktorerna går i rätt linje.

Den andra fördelen som många har använt när det gäller fastigheter, det är att man kan utnyttja ett eventuellt övervärde till följd av en värdeökning som handpenning till nästkommande fastighet.

Det krävs mycket pengar för att komma igång

Det största hindret som både jag och många andra har upplevt med fastighetsinvesteringar är att tröskeln att komma igång är väldigt hög. Det krävs de där 25 % för att komma igång. Även på en liten fastighet på 2 000 000 kr är 25 % 500 000 kr, vilket är mycket pengar att ha i kontanter. Ska man titta på en fastighet på t.ex. 10 lägenheter, vilket av många anses som minimum för att det ska vara lönt med professionell fastighetsförvaltning, så pratar vi minst 2 500 000 kr i kontantinsats. Det är inte snutet ur näsan. (Å andra sidan är 15 % avkastning på 2.5 Mkr ganska najs avkastning).

Har man de pengarna så är de bästa ställena att hitta objekt på:

• Objektvision
• Blocket

Om man dock inte har pengarna så får man kolla på andra ställen. Det finns nämligen några olika sätt att lösa problematiken med kontantinsatsen och investera mindre summor – med sina för- och nackdelar.

Mer om det i en artikel på lördag!

• Alternativa sätt att investera i fastigheter - För oss som inte har ett par miljoner till en egen stor fastighet men ändå vill ha exponering mot fastighetsmarknaden

Fastigheter i RikaTillsammans-portföljen

Ibland får jag frågan om inte fastigheter borde ingå i RikaTillsammans-portföljen. Om man tittar på originalet, permanent-portföljen, då ska där inte ingå fastigheter. Craig Rowland, expert på permanent-portföljen skriver så här på frågan om inte fastigheter borde ingå:

Harry Browne didn’t consider real estate specifically a good investment. He considered it a speculation. Moreover, he thought it straddled the stock/inflation protection part of the portfolio. Again, in his 1989 book if I recall he said if you wanted to use REITs it should come out of the stock and gold allocations to get your percentage. However, he always said that real estate can perform inconsistently based on the economy and is not an asset he considers particularly useful for the portfolio.

Relaterade artiklar

• Tessin - ett tips för dig som är intresserad av fastigheter och fastighetsinvesteringar och vill lära dig mer - Sponsrat inlägg av Tessin - en sajt om crowdfundinginvesteringar i fastigheter
• Alternativa sätt att investera i fastigheter - För oss som inte har ett par miljoner till en egen stor fastighet men ändå vill ha exponering mot fastighetsmarknaden
• Räknexempel på en hyresfastighet - Ett räkneexempel på en fastighet jag lade bud på i Svedala för ett litet tag sedan
• Viktigt att veta kring små hyreshus och fastigheter - Tips, råd, nyckeltal och saker att tänka på kring ägande, ägarformer och beskattning av små hyrehus